Posibles defensas en un Foreclosure

Aunque usted este atrasado en el pago de su hipoteca,  puede haber defensas en contra de la venta de su casa,  estas defensas pueden ser una, varias, o todas las que a continuación se describen.
DEBIDO PROCESO LEGAL:
Según el debido proceso de la ley usted tiene derecho a que el prestamista presente todos lo documentos e información que tengan en su posesión y bajo control, que puedan afectar sus derechos.
ANULACION:
Puede que usted tenga derechos según el “Real Estate Settlement and Procedures Act.“ Si usted refinancio su casa y su hipoteca actual fue ejecutada hace menos de tres anos, usted puede todavía tener derecho a anular el préstamo y cancelar los cargos de finanzas si su prestamista fallo en revelarle la información en manera oportuna.
NOTAS BANCARIAS PERDIDAS: (ojo que aquí esta la madre del cordero)
La mayoría de las demandas afirman que el prestamista perdió la nota de la hipoteca. Muy a menudo el abogado del prestamista omite adjuntar una copia de la nota de la hipoteca que usted acaba de firmar. Las Reglas de Practica Civil de la Florida requieren que “Todas …, notas, …. o documentos sobre los cuales puede ser traída una acción judicial o ser sujeto a defensa, o una copia de los mismos o una copia de porciones de los mismos como evidencias de las alegaciones, deben ser incorporadas o adjuntas a las alegaciones.” La apropiada afirmación de esta defensa puede detener la venta hipotecaria hasta que el prestamista pueda proporcionar una copia de la nota de la hipoteca.
SISTEMA ELECTRONICO DE REGISTRACION DE HIPOTECA: (Mortgage Electronic Registration Systems: MERS)
Muy a menudo la venta hipotecaria en su contra le llega en el nombre de MERS. Generalmente usted nunca ha oído de MERS, nunca ha hecho contacto con ellos y aunque MERS es el que esta buscando la venta hipotecaria de su casa y alega que es dueño de su nota y de su hipoteca, MERS en realidad generalmente retiene la hipoteca como un “designado” en nombre del verdadero prestamista que de hecho es el que retiene y es dueno de la Nota de Hipoteca que usted firmo. La relacion entre estas dos entidades puede que materialmente afecte sus derechos y puede que esten confirmadas por un abogado de defensa de embargos hipotecarios.
FALLO EN LA ACELERACIÓN DE LA NOTA:
El préstamo no puede ser embargado hasta que el préstamo haya sido acelerado, si es requerido y una notificación debe ser enviada al comprador.
PRESTAMOS ASEGURADOS POR FHA:
Los prestamos FHA tienen requisitos especiales, incluyendo una notificación de asesoramiento enviado por correo al deudor hipotecario dentro de los 45 días después que falla en pagar, una entrevista en persona dentro de los 90 días después que falla en pagar ademas de una notificación de aviso de asesoría. Un fallo en cumplir con estas reglas significa una defensa afirmativa.
VIOLACIONES DE TRUTH-IN-LENDING (La Verdad sobre los Prestamos)
Ley federal que requiere que todos los términos en una transacción de crédito al consumidor sean completamente explicados) y de HOEPA: Violaciones de esta clase pueden ser usadas como defensa; sin embargo el remedio mas poderoso disponible, por ejemplo, anular la hipoteca, es solamente disponible dentro de los tres anos de la ejecución de la hipoteca (si es una hipoteca no-comprada y si la declaración requerida no fue enviada a usted). Un abogado debe revisar los documentos originales de declaración para determinar si ha habido una violación pero el fallo de declarar por escrito términos materiales o tarifas altas de interés en una  hipoteca no-comprada casi siempre garantizan una investigación cuidadosa.
FRAUDE, ABUSO, ENGAÑO:
Cuando el préstamo presenta fraude, abuso o engaño (por ejemplo una combinación entre dos o mas personas o entidades para cometer fraude), puede que haya posibilidad de una defensa de embargo hipotecario.
ACTO DE PRACTICAS JUSTAS DE COBRO DE DEUDAS:
Abogados que presenten documentos de embargo hipotecario son colectores de deudas y deben de cumplir con la FDCPA. Aunque no es de por si una defensa para el caso de embargo hipotecario, si le da base a una demanda de danos estatutarios y de indemnización.
FALLO EN ADJUNTAR LA NOTA Y LA HIPOTECA A LA DEMANDA:
La reclamación esta sujeta a una solicitud de desestimo si la nota y la hipoteca no están adjuntas a la demanda
Por todo esto es aconsejable que contacte con un buen profesional, no todo esta perdido. Siga con especial interés todo lo relacionado a MERS, esta dando mucho de que hablar y no ha echo nada mas que empezar.

Impuestos despues del Short Sale

Esta parte es difícil de entender y no se habla mucho sobre ella, pero usted debe saber que  a pesar de vender su casa en short sale o dejar que se la quite el banco en la ejecución hipotecaria (foreclosure), aun así tal vez tenga la obligación de pagar taxes sobre la cantidad que el banco perdió después de la transacción.
Dos tipos de ingresos (aunque para usted sean perdidas) pueden resultar en una ejecución de hipoteca o en un short sale. Estos son: incremento o perdida de capital y el alivio de ingresos provenientes de deuda hipotecaria.
Taxes de Ingresos en una Ejecución Hipotecaria
Una transacción completada de Ejecución Hipotecaria es considerada igual que una venta regular para el propósito de pagar impuestos en el año que se finalizo el foreclosure. Así que igual que cualquier otra venta, un foreclosure puede resultar en una perdida o ganancia. A mas de una ganancia o perdida de capital, usted también puede ser taxado on los ingresos por alivio de deuda (debt relief income).
Taxes de Ingresos en un Short Sale
Una transacción completada de Short Sale puede resultarle con ingresos por ganancia o perdida de capital (capital gains/loss) y también con ingresos por alivio de deuda. Estos ingresos son calculados separadamente. Si su banco le acepta menos de lo que usted debe en el balance total para que esta deuda pueda ser considerada pagada por completo, esta diferencia sera el ingreso por alivio de deuda (debt relief income) y es taxable como ingresos ordinarios (ordinary income)
Posesiones/Ahorros Capitales (Capital Assets) y Poseciones/Ahorros Ordinarios (Ordinary Assets)
Si una propiedad es comprada y utilizada para reventa o inventario (ejemplo: lotes o subdivisiones de un developer), esta posesión es considerada inventario o posesión ordinaria (non-capital). Por lo cual, una ganancia o perdida en la venta de estas posesiones es taxable como ganancia o perdida ordinaria.
Si una propiedad es comprada y utilizada para cualquier otro propósito (ejemplo: residencia personal o un edificio utilizado para su propio negocio), esta posesión es generalmente considerada posesión capital (capital assets). Así haya una ganancia o perdida en la venta, esta posesión es taxable como ganancia capital o perdida capital (capital gains/loss).
Ingreso por alivio de deuda (debt relief income)
También conocido como “discharge of indebtedness income” o “relief from indebtedness income” o “cancellation of debt income” o “COD income” generalmente es el monto de deuda que es perdonado o cancelado por el banco. Este ingreso es aplicable en una transaccion de short sale, foreclosure o deed-in-lieu of foreclosure.
Alivio de deuda en prestamos “recourse”
Las reglas del alivio de deuda son aplicables si usted es personalmente responsable por la deuda (recourse debt). Usted tal vez tendría que pagar taxes de ingresos ordinarios por el monto del alivio de deuda. Estos taxes son en adición a cualquier taxes de ingresos por ganancia capital que debe.
Alivio de deuda en prestamos “non-recourse”
Según las provisiones de anti-deficiencia en California (CCP 580b & 580.7), si usted no es personalmente responsable por la deuda (non-recourse debt), osea la única seguridad del banco es solo la propiedad y mas no sus posesiones/ahorros, entonces no hay impuestos sobre los ingresos por alivio de deuda.
Asumiendo que la propiedad esta en California y el préstamo no fue refinanciado después de la compra, un ejemplo de un préstamo non-recourse es el cual fue utilizado para comprar una vivienda personal (ocupada por el dueño como residencia principal), de 1-4 unidades residencial o cualquier préstamo de bienes raíces financiado por el vendedor (seller carry back real estate loan) asegurado por la propiedad que se esta vendiendo (otras restricciones applican).
Exenciones del ingreso por alivio de deuda
Algunas de las exenciones del ingreso por alivio de deuda son cuando se le cancela la deuda al prestatario a través de la bancarrota o el prestatario es insolvente. Insolvencia quiere decir que la persona que pagaría los impuestos tiene deudas que sobrepasan sus posesiones/ahorros.
La 1099c enviada por el banco despues del short sale o foreclosure
El monto indicado en la forma 1099c enviada por el banco después de un short sale o foreclosure debe ser inspeccionada muy detenidamente para asegurarse que esta correcta. Cuando usted recibe la 1099c, es importante que usted reciba consejería sobre su situación de un profesional en impuestos. Si usted prepara sus propias formas de los impuestos, hay una gran posibilidad que los montos indicados en la 1099c no sean calculados correctamente, resultandole en que pague demasiados impuestos; reciba una auditoria o tenga que pagar intereses y penalidades y otras consecuencias.
Para obtener mas información puede llamar al IRS Tele-Tax system 800-829-4477,  es un sistema informativo de mensajes automatizado con información pre-grabada sobre muchas preguntas comunes de los impuestos.

Forbearance, Reinstatement, Repayment, Modify Your Loan

Forbearance - (Abstener Pago) Si usted puede
demostrar que en el futuro va ha poder pagar sus
pagos mensuales y también lo que ha faltado
usando (por ejemplo, fondos nuevos, regreso de
impuestos, o incremento de salario) entonces su
compañía de hipoteca puede arreglar con usted un
pago mensual mas bajo, o ningún pago para un
tiempo determinado.
Reinstatement - (Restablecimiento) Pago total de
lo que se debe a la compañía de hipoteca, antes de
un tiempo determinado. Esta opción es combinada
a menudo con un tiempo de abstinencia.
Repayment Plan- (Plan de Pago)- Combina una
porción de sus pagos atrasados con su pago
corriente. Poco a poco puede pagar lo que debe sin
faltar pagos adicionales.
Modify Your Loan -(Modifique su Prestamo) Un
acuerdo entre usted y la compañía de hipoteca que
puede bajar el costo de sus pagos mensuales. Esto
se hace por medio de un arreglo que incorpora sus
pagos atrasados con sus pagos mensuales,
cambiando su interés ajustable a un interés fijo, o
simplemente